올해 부동산시장은 2.26 임대차시장선진화 대책이 발표된 이후 가격하락과 거래량 위축에 시달리다 7월 이후 회복되고 있다. 수도권을 중심으로 거래량이 늘고, 가격도 회복세를 보이고 있다. 이러한 변화는 7월 주택대출규제로 시작되었고, 9.1대책으로 정책이 구체화되면서 가속화되고 있다. 이에 따라 경기회복이 향후 지속될 것인지, 지속된다면 어느 정도로 시장회복을 기대할 수 있을지에 대해 관심이 커지고 있다.
우선 최근 회복세가 일시적 현상으로 그칠 것인지, 아니면 근본적인 변화를 초래할 것인지는 경기순환의 주기와 관련된다. 만약 경기순환 주기가 하락국면임에도 불구하고, 정부의 경기부양책에 의해 시장이 좋아지고 있는 것이라면 이 회복세는 지속되지 못할 것이다. 반대로 현재가 경기순환 상 회복국면이고, 지난 상반기가 시장 악재로 일시적으로 침체된 것이라면 이번 시장회복세는 상당기간 지속될 것이다. 즉 일련의 정부정책이 일종의 마중물적 성격을 가지게 되어 경기 회복이 속도를 내게 될 것이다.
올해 들어 시장흐름을 보면 연초에는 회복세가 나타났지만, 상반기에는 2주택자 전세과세, 소비침체 등의 문제가 발생하면서 시장이 주춤거렸다. 그렇지만 경기순환의 관점에서 보면 회복기였다. 따라서 이러한 악재가 해소되면서 이번 정책이 이러한 회복을 촉발시키고 있는 것이다. 그러므로 이번 회복세는 적어도 내년 봄까지는 이어질 것으로 예상된다.
그렇지만 이러한 추세에도 불구하고, 지역에 따라 정부 정책의 영향은 다르게 나타날 것이다. 9.1대책의 내용은 크게 보면 금융규제완화, 재건축규제완화, 주거비 완화인데, 지난 몇 년간 수도권과 지방의 부동산경기가 크게 차이가 있었고, 이 상태에서 이들 정책의 영향도 상이하게 나타날 것이다.
지방광역시의 경우 수년간의 호황으로 경기가 과열되어 분양물량이 폭발적으로 증가하였다. 그 결과 수요를 훨씬 초과한 주택공급이 이루어졌고, 최근에는 미분양이 증가하고 있다. 이러한 공급과잉 현상은 가격에도 영향을 주어 시장가격이 약세가 나타나는 지역이 늘어나고 있다. 이러한 상황에서 이번 대책이 주는 효과는 크지 못할 것이다.
반면 수도권은 규제완화의 수혜를 받으면서 대책의 영향을 가장 많이 받고 있다. 이러한 회복 추세는 아직은 서울을 중심으로 나타나고 있고, 수도권 전체에서 본격적으로 나타나지는 않고 있다. 다만 경기도 외곽지역의 경우 미분양이 빠르게 감소하고 있어 내년 봄쯤에는 시장 회복의 기운을 느낄 수 있을 것이다.
그런데 경기순환적 관점보다 좀 더 중요한 것은 이 과정을 거쳐 부동산시장의 건전성과 성장성이 장기적으로 어떻게 확보될 것인가 하는 점이다. 즉 경기대응적 정책으로 단기적인 효과를 보는 것보다는 시장 자체의 경쟁력이 살아나서 지속적으로 안정적으로 성장하는 것이 중요하다. 그렇지 않으면 현재 이루어진 일련의 규제완화정책도 경기과열을 야기하면서 다시 규제시절로 돌아갈 것이다. 이러한 맥락에서 현단계는 단기적인 경기대응책을 넘는 근본적 부동산 제도변화가 필요한 시점이다.
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학력 | 서울대 경제학과 졸 서울대 경제학석사 서울대 경제학박사 한국개발연구원 연구원 한국건설산업연구원 부연구위원 現) 명지대학교 부동산학과 교수 |
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업무실적 | 한국리모델링협회 이사 (2001.07~2003.12) 주택학회 이사(現) 저서:「아파트의 경제학」박영률출판사(2002) 그 외 다수 |