▲ 위탁관리의 가장 큰 장점은
③ 위탁관리는 관리직원들의 임금인상이나 신분보장을 관리업체에서 해주기 때문에 관리자들의 직업관이 확립될 수 있고 노조문제를 해결 할 수 있는 장점이 있다. 그러나 현재 대부분의 아파트에서는 도급관리가 아닌 위임관리라는 어정쩡한 형태의 위탁관리를 시행하고 있는 상태에서, 입주자대표회의가 매년 관리직원들의 임금인상문제를 직접 타결하면서 관리직원들의 임금을 직접 지급하고 관리소장을 포함한 직원들의 선·해임 문제도 일부 관여하고 있는 것이 현실이어서 현행 위탁관리는 자치관리와 별반 차이가 없는 상태이다.
④ 위탁관리는 관리의 전문화로 효율적인 하자점검을 할 수 있을 뿐 아니라 분야별 전문 기술자를 보유하고 있기 때문에 안전사고예방과 관련한 관리협조를 받을 수 있는 장점도 있다. 그러나 이 역시 대부분의 관리전문회사가 영세하기 때문에 그 기능과 역할을 충분히 발휘하지 못하고 있는 것이 현실이다.
▲ 위탁관리의 가장 큰 단점은
① 관리회사는 공익을 위해 일하기보다는 사적 영리를 추구하는 사업체이다. 이에 따라 회사운영을 위한 임직원 등에 대한 부대비용, 수주를 위한 영업비용 등이 결국은 입주민의 부담이 될 수밖에 없으며, 아파트에 기술적 지원을 해야 하는 추가적인 비용지출은 회사의 이윤추구를 위해서도 최소화될 수밖에 없는 것이다.
② 자치관리에 비해서 관리비 부담이 크다. 위탁관리 시 입주민들은 위탁관리비, 부가가치세, 법인세 등을 부담해야 한다. 또한 위탁관리는 입주민이 직접 자신의 살림을 운영하는 것이 아니기 때문에 재정운영에 있어서 관리비 부담이 늘어날 요인이 상존하고 있다고 할 수 있다.
③ 그런가 하면 주택관리를 하나의 영리수단으로만 생각하는 일부업자들 때문에 주민들이 정신적, 경제적 피해를 입는 경우도 있다. 고쳐야 할 부분이 있는데도 관리비가 늘어나 위탁수주에 부정적인 영향을 줄 것을 우려해 제대로 처리를 하지 않음으로써 아파트 노후화를 촉진시키는 결과를 낳기도 한다.
④ 현재 대부분의 아파트 주민들은 위탁관리회사에 많은 불신을 가지고 있다. 이는 위탁관리회사가 관리의 전문성과 책임성을 추구하기 보다는 수익성과 수주업무 위주의 관리를 해오면서 아파트에 부조리 문화를 양산하고 근로여건과 관리의 질을 저하시키는 부정적 기능을 수행하고 있기 때문이다.
아파트 관리업도 서비스업이다. 서비스를 잘하면 로비를 하지 않아도 주민들은 그 회사를 선택할 것이다. 대단위 아파트가 계속 늘어나는 우리의 현실에서 위탁관리가 주민생활에 미치는 영향은 매우 크다. 관리회사는 전문기술 인력을 더 많이 확보하고 서비스의 질을 높여 위탁관리의 장점을 최대한 살려 나가야 한다.
위탁관리제도 본래의 취지는 전문 위탁관리업자를 선정하여 관리권을 인계하고 대행시키고자 하는 것이다. 그러나 현행 위탁관리는 완전한 관리권을 인계하는 도급계약이 아니라 위임에 의한 변형된 위탁관리계약을 하고 있다. 이는 위탁관리업자가 주택관리의 전문성이 없어도 주택관리 사업을 할 수 있고, 회사의 규모 역시 자본금 3억 이상이면 등록이 가능한 영세성을 면치 못하고 있기 때문이다.
주택분양보증과 같은 확실한 공적 안전장치가 없는 상태에서는 연간 규모가 수억~수십억에 이르는 아파트 예산의 관리권을 위탁회사에 넘겨주는 것이 사실상 어려운 상태이다.
이와 같이 도급계약이 아닌 위임계약에 의한 위탁관리방법은 위탁관리 본연의 장점을 제대로 살리지 못하고 여러 가지 부작용을 일으키고 있는 실정이다.
위탁관리의 장점인 관리의 전문성을 제대로 살리지 못하는 가장 큰 이유는 첫째, 도급계약이라면 관리비 총액으로 계약이 되므로 관리비의 과다집행이 계약시점에서 한번 제동이 걸리는 효과가 있으나 위임에 의한 계약이 대부분인 현실에서는 자치관리와 대동소이하다.
둘째, 위탁관리업자에게 지급하는 위탁관리 수수료는 아파트 관리업무에 대한 대행이라기보다 컨설팅 업무에 대한 대가수준이어서 실질적으로 관리비 절감이나 부정비리에 대한 대응노력이 자치관리와 별다른 차이가 없다. 따라서 위탁관리업자의 최고의 장점인 전문성 실현에 심각한 의문이 제기되는 것이다.
셋째, 위탁관리업자 변동 시 관리소 직원들의 승계문제가 심각하게 대립되며, 노동법과 상충되는 사항이기도 하다. 따라서 관리소 직원들의 직업안정성에 심각한 피해를 야기하고 있다.
넷째, 관리직원들의 인사권이 위탁관리회사에 있고 자치관리와는 달리 직원들의 인건비 등 일반관리비가 사업장 회계 처리됨으로써 이에 대한 부가가치세법 과세대상 문제가 논란이 되고 있다. 또한 능력부족인 관리소장등 직원에 대한 인사문제로 대표회의와 마찰로 대립되기도 한다.
3. 관리제도의 개선방향은
이와 같은 문제를 개선하기 위해서는 위탁관리제도의 도입취지인 주택관리업자의 관리의 전문성을 제고하고, 자치관리와 선의의 경쟁시스템이 작동하도록 함으로써 공동주택 입주민들의 삶의 질 향상에 기여하도록 해야 할 것이다. 현재 용인시의 위탁관리와 자치관리는 8:2의 비율로 위탁관리를 실시하는 아파트가 주류를 이루고 있다.
<다음호에 계속>
김 광 수 / (사) 용인시아파트연합회장