1. 동별 대표자의 임기제한 완화
관련근거 : 주택법 시행령 제50조 제8항
⑧ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있다.
△개정건의 : 입주자대표회의의 역량강화를 위해 동별 대표자의 임기는 최소한 장기수선조정계획과 같이 3년 으로 하며, 중임 횟수는 아파트실정에 따라 관리규약으로 정하도록 개정하여야 한다.
△현 운영실태 : 국토교통부는 지난 2010년 7월 당시 동별 대표자가 오랜 기간 연임하면서 각종 관리비집행 비리를 저지르는 사례가 있어서 이를 예방하기 위한 목적으로 “동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있다”라는 조항을 주택법 시행령에 신설하였다(개정 전에는 관리규약으로 정하였음).
그러나 현 실태를 살펴보면(통계 참조) 대다수의 아파트에서는 동별 대표자 희망자가 별로 없기 때문에 최소 의결정족수인 동별 대표자 정원의 과반을 겨우 선출하여 입주자대표회의를 어렵게 운영하고 있는 현실에서 이러한 현상은 동 대표가 무보수로 아파트를 위해 봉사하면서도 주민들의 다양한 의견들 때문에 칭찬보다는 비난에 시달리기가 쉽다.
더욱이 근래에 신문, 방송 등에 일부 아파트의 관리비집행 비리사건 등이 집중 보도되면서 동 대표들이 이권에 욕심이 있는 것으로 부정적으로 인식됨에 따라 덕망과 식견을 갖춘 분들이 출마를 외면하고 있어서 동 대표들을 위촉하기가 더욱 어려워지고 있다. 이에 따라 아파트관리나 사업자선정 등의 업무에 전혀 경험이 없을 뿐만 아니라 관련 법령이나 관리규약의 조문도 잘 이해를 못하는 전업주부나 연세 많은 은퇴자 등이 주변의 강권에 의해 동 대표를 맡고 있다.
△문제점 및 해결방안 : 대부분 이렇게 선출된 동 대표들이 월1회 소집되는 회의에서 잘 알지도 못하는 내용에 대해 관리사무소장의 설명에 따라 의사결정을 하는 실정이므로 첫 임기 2년 내에 관리업무를 파악하고 이해하는 동 대표들은 거의 없으며, 2번째 임기 동안 업무를 익혀서 관리사무소장을 통제할 수 있는 능력을 조금 갖추면 연임제한 때문에 또 다시 경험 없는 새로운 동대표로 바꿔야 한다.
이렇게 주인인 동 대표의 전문지식이 부족하다보니 고용인인 관리사무소장이 업체선정 등의 업무처리를 합당하게 하고 있는지 판단할 능력이 없으며, 또한 동 대표 임기가 관리주체의 계약기간 3년(공동주택관리규약 준칙 제49조)이나 장기수선계획 조정주기 3년(주택법 제47조 제2항)보다 더 짧기 때문에 관리사무소장의 업무감독이나 장기수선계획 조정 등에 많은 문제가 발생하고 있으므로 동 대표 임기를 장기수선계획 조정주기3년으로 해야 한다.
2. 입주자대표회의 의결정족수 완화
관련근거 : 가. 주택법 시행령 제50조 제5항 : 구성원의 용어정의
※ 구성원 : 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다.
나. 주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) 제1항
① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다(1~9호 생략).
△현 실태 및 문제점 : 대부분의 아파트에서는 동 대표자를 맡겠다는 희망자가 없어서 관리규약으로 정한 정원을 다 채우지 못하고 있는 실정이다. 정원의 3분의 2 이상이 선출된 아파트에서는 선출된 동 대표의 과반수 찬성으로 입주자대표회의 의사결정이 가능함으로 별 문제가 없으나 3분의 2 이하로 운영하는 많은 아파트에서는 모든 동 대표가 회의에 전원 참석하고 전원이 찬성하지 않으면 의사결정이 불가능한 상황이며 즉, 겨우 과반수의 동 대표를 선출하여 운영하는 아파트는 사소한 안건조차도 단 1명의 회의불참이나 반대 때문에 의사결정을 못하는 문제가 있다.
<예> : 동 대표정원이 10명인 아파트의 경우
▷ 정원의 3분의 2 이상인 7명이 선출되었을 경우 :
⇒ 4명 이상이 참석하면 회의성원이 되고 7명 중 4명만 찬성하면 의결 가능
▷ 정원 3분의 2에 미달하는 6명의 동 대표만 선출되었을 경우 :
⇒ 구성원(정원) 과반수의 찬성으로 의결해야 하므로 6명 전원이 참석하여 6명 전원이 찬성해야만 모든 안건의 의결이 가능
△개정건의 : 입주자대표회의의 원활한 의사결정을 위하여 주택법 시행령을 다음과 같이 개정 하여야한다.
가. 주택법 시행령 제50조 제5항 : 구성원의 용어정의
※ 구성원 : 관리규약으로 정한 정원의 과반수 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다.
나. 주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) 제1항
① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 관리규약에서 정한 정원의 과반수 이상으로 구성되어야 하며 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.
3. 동별 대표자의 출마자격제한 강화 반대
관련근거 : 가. 주택법 제2조(정의) 12호
12. “입주자”란 다음 각목의 구분에 따른 자를 말한다. (가~나 목 생략)
다. 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
나. 주택법 시행령 제50조(입주자대표회의의 구성) 제3항
③ 동별 대표자는 (~중략~) 입주자 중에서 (~중략~) 선출한다.
다. 주택법 시행령 제50조 제4항 7호
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. (1~ 6호 생략)
7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
△개정건의 : 주택 소유자의 배우자 및 직계존비속의 동별 대표자 출마자격을 박탈하려는 개악 시도를 막아야 한다.
△현 실태 : 국토교통부에서는 2014년 9월경 지방자치단체(용인시)들을 통해 전국의 각 아파트 관리사무소장들을 상대로 서면 여론조사를 실시하였는 바, 현재 아파트 소유자의 배우자 및 직계존비속에게 동별 대표자 출마자격을 부여하는 것에 대해 찬성 여부 등을 묻는 여론조사을 하였다. 이런 여론조사는 당연히 입주자를 상대로 시행되어야 할 사안임에도 불구하고 입주자대표회의에는 통보하지도 않고 제3자 입장에 서 있는 관리사무소장을 대상으로 조사를 시행했다는 점에서 그 의도가 이해가 되지 않는다.
또한, 현재 모든 아파트단지가 소유자의 배우자나 직계존비속까지 후보자격을 부여하고 있어도 동별 대표자 후보자가 없어서 정원을 못 채우고 있는 실정임을 모르는 사람이 없는데 출마자격을 더욱 강화하여 제한하려는 그 목적과 명분이 무엇인지 알 수가 없다.
△문제점 및 해결방안 : 동 대표 출마자격을 더 제한한다면 입주자대표회의 구성이 더욱 어려워질 것이라는 점은 의심의 여지가 없으며, 입주자대표회의의 구성과 운영이 원활하지 못하면 입주민이 관리사무소를 통제하지 못하고 관리사무소가 주인행세를 하는 상황이 될 수 있으므로 이러한 개악 시도는 절대 있을 수 없다.
4. 아파트 조경공사 하자담보책임기간 조정
관련근거 : 주택법 시행령 제59조 제1항 “별표 6”
① 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다.
“별표 6”의 제11항 조경공사 하자담보책임기간 : 2년
(식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사)
△개정건의 : 조경공사 하자담보책임기간은 최소한 4년 이상으로 개정하여야 한다.
△현 실태 : 근래 시공되고 있는 아파트단지들은 조경에 많은 관심이 집중되어 있어서 식재되는 수목들이 종류도 다양하고 수령도 오래된 장송 등이 많이 포함되어 있다. 이러한 식재공사는 수종, 수령과 식재시기에 따라 활착 소요기간이 다르기 때문에 2~4년 후에서야 고사현상이 나타나는 경우가 다반사이고 특히 수령이 오래된 장송 등은 4년 이상이 경과되어야 어느 정도 안심할 수 있다.
또한 관수·배수공사나 토심 등이 부실하게 시공된 경우에는 생장상태가 빈약해 있다가 하자 담보책임기간 2년이 경과한 후에서야 고사목이 발생하는 경우가 많으며 식재시기에 따라서도 묘목의 안정이 늦춰질 수도 있다. 특히 아파트단지 조경공사의 경우에는 관리사무소에 조경전문가가 없어서 하자담보책임기간인 2년 이내에 고사목이 육안으로 발견되는 것 이외에는 조경하자를 발견해 내기가 불가하여 2년 이후에 발생한 고사목에 대해 사업주체와 하자책임여부로 분쟁이 자주 발생하고 있다.
△문제점 및 해결방안 : 수목들이 하자담보책임기간 2년까지 완전히 활착하지 못하고 점차 고사가 진행 중임에도 사업주체는 완전히 고사되지 않은 수목에 대해서는 하자로 인정하지 않고 시간을 끌다가 2년 이후에 그 수목이 고사되면 그 때는 책임기간이 경과하였다고 주장함으로서 발생하는 하자분쟁을 방지하고, 고사목으로 인한 입주민의 부당한 관리비 부담을 방지하기 위하여 주택법 시행령 제59조에 따른 “별표 6”의 조경공사 하자담보책임기간을 최소 4년 이상으로 개정하여야 한다.
5. 주택법에 아파트 관리사무소장의 책임조항 강화
관련근거 : 가. 주택법 제55조(관리사무소장의 업무) 제2항
② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를 집행한다(1~4호 생략).
나. 경기도 관리규약준칙 제29조 제1항 ~ 제3항
① 입주자대표회의에서 가결된 의안이 관계규정에 위반된다고 판단되는 경우에는 관리주체는 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출할 수 있다.
△ 현 실태 및 문제점 : 아파트업무에 대한 전문지식이 부족한 동 대표들은 대부분 관리사무소장의 설명에 의존하여 입주자대표회의에서 의사결정을 하고 있는 실정이다. 이 때 관리사무소장이 불순한 의도를 갖고 부당한 방향으로 동 대표들의 의사결정을 유도한다면 관련규정을 위반한 의사결정이 일어나기도 한다.
그러나 이렇게 관리사무소장의 잘못으로 규정위반 의사결정이 이루어진다 해도 관리사무소장에게는 관리규약 제29조 미 이행에 대한 처벌이 불가하여 형식상으로나 법적으로 아무런 책임이 없고, 관리사무소장의 자문에 따른 입주자대표회의만 모든 책임을 지도록 되어 있어서 사업자선정 등의 과정에 부정이 발생할 소지가 있다.
△해결방안 : 전문직인 관리사무소장에게 전문지식이 부족한 입주자대표회의가 법 규정에 어긋난 의사결정을 할 경우에는 이를 바로 잡아야 한다는 책임을 부여하고 이를 성실히 이행하지 않을 경우에는 책임을 묻도록 하여야 한다.
△개정건의 : 관리규약준칙 제29조의 내용을 주택법 제55조(관리사무소장의 업무)에 반영하여 소장에게 책임을 묻도록 개선하여야한다.
가. 주택법 제55조(관리사무소장의 업무) 에 ③항 신설 삽입
③ 관리사무소장은 입주자대표회의에서 가결된 의안이 관계규정에 위반되는지 여부를 검토하여야 하며 위반된다고 판단되는 경우에는 관련 근거를 첨부한 재심의 요청서를 입주자대표회의에 서면으로 제출하여야 한다.
나. 주택법 제55조의2 (관리사무소장의 손해배상책임) 에 ②항 신설 삽입
② 관리사무소장은 제55조 제3항의 의무를 성실히 이행하지 않아 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
6. 국토교통부 주택관리업자 및 사업자 선정지침 적용오류 개선
관련근거 : 국토교통부 고시 제 2014-393호〔별표 5〕
별표 5〕: 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
<비고> 1. 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점 이상으로 하되, 평가배점이 100점이 아닐 경우에는 전체점수의 30% 이상으로 한다.
△현 실태 및 문제점 : 대부분의 아파트에서는 입찰에서 국토교통부의 사업자 선정지침 제6조에 따라 적격심사제와 별표 5의 표준평가표를 적용하고 있다. 별표 5의 표준평가표 비고란에는 평가배점 중 다른 평가항목은 관리규약으로 정할 경우 점수를 달리 할 수 있도록 하였으나 특별히 입찰가격에 대한 평가배점은 30점 이상 혹은 총 점수의 30% 이상으로 하도록 되어 있다.
이 지침상의 문구는 평가에서 응찰가격의 중요성을 감안하여 가격변별력을 30점 이상으로 확대하도록 강제하고 있다고 해석해야 옳을 것이다. 그러나 일부 아파트에서는 입찰가격 평가에서 다음 <예> 같이 가격 변별력이 축소되도록 적용하여 국토교통부 지침을 위반하고 있다.
<예> : 총 응찰업체가 5개사인 경우에
▷ 최저가 업체에 30점을 부여하고 순서대로 1점씩 차등 부여
- 1위 : 30점, 2위 : 29점, 3위 : 28점, 4위 : 27점, 5위 : 26점
이런 평가는 모든 응찰업체에 기본 25점을 부여하고 나머지 5점으로 가격을 평가하는 것이므로 가격배점을 30점이 아닌 5점으로 축소시킨 것이며, 업체 간에 큰 가격 차이가 있어도 겨우 1점씩의 점수만 차이가 난다. 따라서 가격은 낙찰자 선정에 별 변수가 되지 못하여 관리비 낭비가 우려된다.
이러한 낙찰자 선정과정의 문제점을 개선하고자 국토교통부에 동 지침을 엄격히 적용해야 한다는 유권해석을 수차례 요청했으나 국토교통부 담당자는 각 입주자대표회의가 알아서 할 일이라는 무책임한 답변만 하고 있다. 그렇다면 국토교통부에서는 입찰가격 배점을 30점 이상으로 해야 한다는 문구가 더 이상 의미가 없으므로 동 지침을 개정하여 삭제하여야 할 것이다.
△개정건의 : 국토교통부에서 동 지침의 엄격한 적용을 위한 행정지도를 강화하도록 조치하여 주시기 바란다. 또한 가격배점 총 30점으로 각기 다른 입찰가격에 점수를 부여하는 방법을 구체적으로 명시한 지침 개정이 이루어지도록 해야 한다.