2. 자치관리와 위탁관리의 장·단점 비교
1) 자치관리의 장·단점
▲ 자치관리의 가장 큰 장점은
① 아파트 단지의 실정에 맞게 입주자대표회의가 직접 책임 관리를 함으로써 관리의 일관성과 안정성, 주체성을 유지할 수 있다는 점이다.
② 입주자가 스스로 관리함으로써 위탁관리수수료를 비롯한 사업장 회계처리에 의한 부가가치세 등의 비용절감, 고령자 및 실업급여 수령자에 대한 신규채용 장려금 수령 등으로 연간 관리비를 절감할 수 있다. 또한 위탁관리수수료 절감액 및 고용보험에서의 지원금을 이용하여 관리의 질을 높이는데 투자할 수가 있다.
③ 주민들의 적극적인 참여를 유도하여 공동체 의식을 높이고 관리에 대한 참여를 도모할 수 있다. 아울러 주민들의 요구사항을 관리운영에 신속히 반영함으로써 친절한 서비스의 이행이 가능하고, 아파트의 현안문제를 어렵지 않게 찾아내 해결하는 등 관리의 효율화를 기할 수 있다.
④ 위탁관리를 할 경우 계약기간 만료 때마다 찾아오는 위탁업체의 선정에 따른 부정비리 의혹과 주민간의 갈등과 분쟁 등이 자치관리에서는 있을 수 없다. 또한 도급 위탁관리의 경우와 비교하면 공사용역 등의 과정을 주민이 직접 투명하게 진행함으로써 관리비를 큰 폭으로 절감할 수도 있다.
▲ 자치관리의 단점으로는
① 관리업무에 대한 입주자대표회의의 전문성 부족으로 체계적, 조직적 관리가 미흡한 점이 있으나, 이는 관리직원 채용 시 관리소장과 직원들의 업무능력을 우선시하여 채용한다면 그 보완이 가능할 것이다.
② 사고발생 시의 보상 문제가 입주민의 부담으로 남을 수 있다는 우려가 있으나, 이 또한, 현행 위탁관리방식에 있어서도 어차피 주요시설(건축물 화재보험, 승강기, 놀이터 등)에 대해서는 입주자의 부담으로 보험 등에 가입하여 해결하도록 하고, 직원의 인사사고 및 회계 사고는 산재보험 및 신원보증·공제 등의 가입으로 처리할 것을 법령에 정하고 있으므로 큰 문제가 되는 사항이 아니다. 이러한 제도가 있어도 일부 입주자대표들의 고정관념은 왜 사고처리 및 노사문제 을 봉사자인 우리가 책임을 져야하는가 하는 생각으로 기피하는 실정이다. 다만, 노사문제에 있어 임금인상이나 처우개선 등을 입주자대표회의가 직접 관리해야 한다는 취약점도 있다.
③ 관리소장이나 직원을 자주 교체할 경우 관리직원의 사기저하를 가져올 수 있고, 입주자대표회의의 지나친 간섭으로 관리업무에 지장을 초래할 수 있다. 그러나 이 역시 현행 위탁관리에서도 마찬가지로 문제가 되고 있는 사항이기 때문에 단점이라고 보기도 어렵다.
④ 대다수의 입주민 대표들은 들은 자신의 생계에 얽매어 아파트 일에는 무관심하다.
그러나 이러한 문제점도 위탁관리방법을 선택함으로써 해결되는 것이 아닌 입주자대표 구성원들의 개인적 자질과 주민들의 참여도에 따라 발생하는 문제이므로 굳이 자치관리만의 단점이라고 할 수는 없다.
위에서 언급한 자치관리의 장·단점은 이론적 측면이 강하다. 중요한 것은 주민들이 얼마만큼 주체적으로 관심을 가지고 참여하느냐의 문제이다.
특히 소규모 단지의 경우는 위탁수수료의 일부 비용을 주민의 참여기회를 확대하는데 사용해서라도 입주자대표회의에서 민주적 관리규정을 만들고 자치관리 방식으로 살기 좋은 아파트 마을을 만들어가는 노력을 진행한다면 관리비도 절감되고 관리의 질도 높일 수 있는 실제적인 주민자치를 구현할 수가 있을 것이다.
아울러 행정관청 및 사단법인 용인시수지구 아파트연합회 등은 관리에 필요한 표준매뉴얼 작성 및 기타 관리운영과 관련한 현장의 문제점 등을 상담·지원할 수 있는 체제를 구축하여 입주자대표들의 전문성 부재 등의 문제점을 지원하고 보다 체계적으로 아파트관리 을 해 나가도록 도와주어야 할 것이다.
2) 위탁관리의 장·단점
위탁관리는 전문 관리업체에게 아파트 관리를 맡기는 제도다. 전문 관리업체란 자본금 3억 원 이상에 전문 기술인력, 장비를 갖추어 주택관리등록을 한 주택관리전문회사를 말한다.
▲ 그러나 위탁관리제도는
① 전문적·효율적인 관리라는 본래의 취지를 살리지 못하고 있는 실정이다. 이는 위탁관리업체들의 영세성과 입주자대표회의와 관리주체의 불명확한 업무범위, 위탁관리의 업무책임이 주택관리사 의무배치제도와 중첩되어 발령·배치된 관리소장에게 대리권을 부여하여 이중적으로 재 위임되는 등 제도자체에 근본적인 문제가 많다는 지적이다.
② 이로 인해 입주자들의 의사가 위탁관리업체의 이익과 배치되어 분쟁이 발생하는 경우도 많다. 일부 위탁관리 아파트에서는 관리계약의 해지나 사고발생에 대한 책임여부를 놓고 입주자대표회의와 관리업체간 분쟁이 심화돼 결국 소송을 통하여 법원의 판단을 구하고 있는 사례도 있다.
③ 그러므로 아파트에서 자주 발생하는 위탁관리관련 분쟁과 판결사례를 알아보고, 사전에 이 같은 분쟁을 예방할 수 있는 방안을 꼼꼼하게 체크하여 위탁관리계약을 체결해야 한다.
예를 들면, 1. 용역의 대가인 위탁관리 수수료 2. 사고발생시 책임보상 문제 3. 관리직원들의 인건비 및 각종 충당금의 귀속주체 4. 위탁업무의 내용 5. 계약의 유효기간 및 계약이행 보증보험 증권 제출 6. 계약기간 및 계약위반 시의 책임문제, 7. 계약서에 합의 명시하지 않았을 경우에는 위탁관리회사로 귀속되는 고령자고용촉진장려금의 귀속주체 등에 관한 사항도 계약서에 분명히 담아내야 한다.
④ 아울러 위탁관리회사와 입주자대표회의 사이의 위탁관리계약은 민법상의 위임계약이므로 언제든지 일방에서의 계약해지가 가능한 사항이다, 그러나 부득이한 사유가 아니라면 이를 남발해서는 안 된다.
▲ 위탁관리의 가장 큰 장점은
① 단지 내에서 관리사고가 발생했을 때 위탁관리회사가 책임지고 보상하도록 되어있다는 점이다. 그러나 회계사고나 인사관리책임과 관련한 명확한 사항을 제외하고는 보상책임의 한계가 불명확한 것이 대부분이며, 관리상의 부주의나 과실이 명확하여 위탁관리업체가 보상책임을 지는 경우에도 대리권을 위임받은 관리소장이나 직접적 과실의 책임이 있는 직원에게 구상권 행사를 하여 그에 대한 책임을 묻고 있는 것이 현실이다.
② 위탁관리를 하는 경우라도 입주자대표회의가 비용절감을 최우선의 가치로 추구하면서 시설물 유지보수의 적정시기를 지연하거나, 관리직원들의 업무범위에 대한 고려 없이 인원 및 인건비를 감축하여 관리의 질을 떨어뜨려 놓은 상태에서는 해당 사고의 원인이 관리소홀로 발생하였다고 주장하기가 어렵기 때문에 주민들이 책임을 져야하는 경우도 많다.
사실 위탁관리회사에서 단지 내에서 발생하는 각종 사고의 책임을 보상해 준다고 하는 경우에도 평당 몇백원의 (최저가 입찰로 인하여) 위탁관리수수료를 지급받고 있는 관리회사가 그 모든 책임을 져줄 리는 만무한 것이다.
위탁관리와 관련한 분쟁은 위탁관리제도의 근본적인 문제를 해결하지 않고서는 풀기 어려운 사항이다.
주택관리업자에 대한 등록기준의 강화를 통한 관리의 전문성 고양, 적정 위탁관리수수료 지급, 아파트 관리소장의 신분보장, 명확한 업무범위 및 책임한계의 구분 등을 통해 위탁관리제도 본래의 취지를 살릴 수 있도록 해야 한다.
김 광 수 / (사)용인시아파트연합회 회장